Chyba każdy zna jakąś anegdotkę z życia o tym, że ciotka koleżanki męża nie mogła się wybudować na zakupionej działce w pięknej lokalizacji, bo… I powodów może być naprawdę mnóstwo.
Zakup działki to wielka inwestycja, duże pieniądze i decyzja często na całe życie, a nawet jeśli nie, to znacznie rzutuje na przyszłość. Jest niczym decyzja o ślubie. Oczywiście można się kierować wyłącznie sercem, ale czy wtedy nie narażamy się na jego złamanie? Dlatego jeszcze przed przystąpieniem do poszukiwania działki, warto zastanowić się nad swoimi wytycznymi, dokładnie tak jak single zastanawiają się nad swoimi standardami.
Decydowanie o lokalizacji działki to absolutny priorytet, jak ustalenie płci i widełek dotyczących wieku przyszłego partnera.
Precyzowanie wielkości działki, to jak spisywanie najważniejszych cech związku, jakiego pragniemy.
Myślenie o sąsiedztwie i otoczeniu działki, to jak marzenie, jak idealny parter ma wyglądać.
Ustalanie budżetu jest niczym decydowanie o podziale obowiązków i ról w przyszłym związku.
W skrócie są to absolutnie podstawowe wytyczne, które większość ludzi ustala zanim decyduje się szukać działki, czy analogicznie są to pytania, o których większość ludzi myśli zanim w ogóle pójdzie na randkę. Są natomiast inne, ważne ustalenia, o których się zapomina- bo może dotyczą przyszłości, o której się nie myśli, albo czegoś, czego nie widzi się na pierwszy rzut oka. Takim kluczowym pytaniem jest– „jaki budynek bym chciał postawić na tej działce?”. Należy też przemyśleć i spisać sobie, co jest naszym must have, a w których punktach można być bardziej elastycznym.
I przykładami pytań, które warto sobie zadać to:
-Czy budynek musi być wolnostojący? Czy może bardziej przekonuję mnie budynek bliźniak lub dwulokalowy, albo dom szeregowy? Czy w tym zakresie mam konkretne wymagania?
-czy budynek powinien być parterowy, czy lepiej budynek dwukondygnacyjny, a może nawet trzykondygnacyjny, a także czy warto przewidzieć możliwość wybudowania kondygnacji podziemnej (piwnicy)?
-metraż budynku- zarówno użytkowy, jak i całkowity. Najlepiej oszacować ilość pomieszczeń i na tej podstawie powierzchnię, a tę potrzebę zestawić z możliwościami finansowymi.
-czy oprócz domu, na działce ma się znaleźć też (nawet w przyszłości) garaż, altana, szopka, miejsce na ogródek, czy granie w piłkę nożną?
-typ dachu:
- czy dach dwuspadowy (stodoła) czy wielospadowy, czy płaski?
- czy połacie dachu mają być symetryczne, czy niekoniecznie?
- Usytuowanie kalenicy (pozioma, krawędź dachu skośnego, miejsce przecięcia się połaci dachu) względem frontu działki?
-jak budynek ma być usytuowany na działce?
-jakie wymiary ma mieć mniej więcej wymarzony dom? Czy ma być w rzucie prostokąta, kwadratu, litery L, U, czy jeszcze jakieś inny kształt?
Odpowiedzi na te pytania mogą być potrzebne w precyzowaniu wielkości działki, a także analizowaniu miejscowych przepisów dotyczących zabudowy dla danych działek.
Posiadając listę wytycznych można już trochę bardziej świadomie przystąpić do poszukiwania działki. Dlatego przechodząc do sedna tematu, na co należy zwrócić uwagę przed zakupem działki:
Lokalizacja- jak już to zostało podkreślone powyżej,przy poszukiwaniu działki marzeń najłatwiej już na wstępie ustalić sobie lokalizację, w której poszukujemy. Warto przemyśleć i porozmawiać z partnerem/rodziną:
-jak długo maksymalnie mógłbym dojeżdżać do pracy?
-czy z jakich względów chcę być blisko rodziny? A może przyjaciół?
-czy w moim przypadku lokalizacje działki definiują też odległości od szkół, przedszkoli, szpitali w konkretnej miejscowości?
-czy bardziej zależy mi na bliskości natury, czy mieszkaniu w mieście?
-dlaczego w ogóle chcę się budować? Na czym mi najbardziej zależy? Może jest to bliskość jeziora lub lasu, a może małomiasteczkowe, ciche życie, a może wielki ogródek?
-czy mogę mieszkać z dala od ludzi, czy potrzebuję ludzi dookoła siebie?
-czy jestem mobilny (posiadam samochód/prawo jazdy) i czy mogę pozwolić sobie na wydatki związane z dojazdami?
Na podstawie powyższych wytycznych można już znaleźć ciekawe działki w danej lokalizacji. Natomiast nadal pozostają inne pytania, które mogą doprecyzować poszukiwania:
-przy prowadzeniu własnego biznesu- czy potrzebuję fizycznych odbiorców usług, i czy w danej lokalizacji potencjalnie ich znajdę?
-co potrzebują moje dzieci, albo czy je planuję? Czyli odległości do szkół i przedszkoli, placów zabaw, rówieśników, a także możliwości zapewnienia im atrakcji- wycieczki np. rowerowe czy nad jeziora, bliskość kin, teatrów, muzeów, restauracji, siłowni i innych- zależenie od danych potrzeb.
-jaka jest komunikacja autobusowa, tramwajowa, kolejowa?
-czy będę miał/miała dostęp do lekarzy, szpitala?
-w jakiej odległości znajduje się najbliższy sklep, a w jakiej większy market?
Gdy już mamy na oku konkretne działki, należy:
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)– warto zweryfikować, czy działka leży na terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od tego, co dotychczasowy jej właściciel twierdzi. Można to zrobić przez Internet na stronach typu geoportal, emapa lub na stronie gminnej. Jeśli taki plan się nie podrysowuje na mapie, ale nadal nie macie pewności, to można zadzwonić do Urzędu Gminy i się zapytać. Z urzędu gminy można też odpłatnie uzyskać wypis i wyrys z MPZP, który czasem ułatwia przenalizowanie go.
MPZP należy dokładnie przeanalizować pod kątem:
-rodzaju inwestycji- czyli zabudowę, o jakiej funkcji można na terenie wybudować. Sprzedający często podają informację, że można wybudować dom, a później się okazuje, że możliwa zabudowa to: zagrodowa, rekreacji indywidualnej, turystyczna, a nawet zakaz zabudowy. Należy zwrócić uwagę również na możliwość (lub jej brak) wybudowania w przyszłości osobnego garażu lub budynku gospodarczego.
-możliwość usytuowania budynku na działce, ograniczenia linii zabudowy lub innych elementów, które powinny być zaznaczone na mapie (linia średniego napięcia, strefa rolna itp.). A także usytuowanie budynku na działce pod kątem kalenicy budynku- może pojawić się zapis, że ma być ona równoległa lub prostopadła do drogi,
-kubatury zabudowy, czyli możliwej powierzchni (na podstawie maksymalnej procentowej powierzchni zabudowy, albo współczynnika intensywności zabudowy), szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, geometrię dachu itd. Kilka wskazówek, które mogą pomóc:
- powierzchnia użytkowa domu to ok. 80 % powierzchni całkowitej/ przy budynku parterowym powierzchni zabudowy (czyli powierzchni ze wszystkimi ścianami wewnętrznymi i zewnętrznymi),
- wysokość budynku parterowego to najczęściej 3,5-4,5 m przy dachu płaskim i 5,5-7,5 m przy dachu skośnym, zależnie od rozpiętości budynku i wysokości pomieszczeń, a także ukształtowania działki. Wysokości budynków jednorodzinnych dwukondygnacyjnych zaczynają się od 7 m (przy dachach płaskich, czy poddaszach użytkowych z niską ścianką kolankową lub niskim kątem nachylenia dachu), natomiast najbardziej popularne domy z poddaszami użytkowymi (np. stodoły) najczęściej oscylują około 8,5 m.
- wysokość zgodnie z warunkami technicznymi oblicza się od poziomu terenu przed wejściem do budynku.
- dach płaski rozumiany jest jako taki o kącie nachylenia do 12 stopni. Analogicznie dach skośny musi mieć powyżej 12 stopni.
- Elewacja frontowa najczęściej rozumiana jest jako elewacja od frontu działki, niezależnie, gdzie jest wejście do budynku. Natomiast nie ma sztywnej definicji w przepisach prawa budowlanego (stan na rok 2025), dlatego w zależności od sytuacji, może to być inna elewacja np. w przypadku działek wydzielonych z jednej dużej może to być elewacja, która jest równoległa do głównej drogi, albo czasem można uznać, że elewacją frontową jest ta z wejściem głównym do budynku.
– Zapisy o dodatkowych formach ochrony- położeniu na obszarze Natura 2000, ochrony konserwatorskiej, obszarze archeologicznym, terenach górniczych, zalewowych, osuwiskowych. A także co z położenia w takim terenie wynika.
-Nakazy w zakresie odprowadzania ścieków, wody deszczowej, zaopatrzenia w wodę czy energię. Problematyczne może być zapis z nakazem przyłączenia się do sieci, która nie istnieje.
-definicje- czasem mogą one opisywać, czym jest dach płaski, a czym wysokość budynku, wtedy należy korzystać z tych definicji, nie z definicji zawartych w przepisach prawa.
-nakazy i zakazy stosowania danych materiałów i kolorystyki,
-zapisy o ilości miejsc postojowych na działce i czy można je zapewnić na terenie działki bądź w garażu. W niektórych lokalizacjach nie można stosować miejsc zależnych (czyli samochód za samochodem)- zależnie od interpretacji urzędu.
-inne specyficzne zapisy, niewymienione powyżej.
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)– gdy nie ma MPZP, należy zapytać właściciela o decyzję o warunkach zabudowy. Można też o taką decyzję samemu zawnioskować, żeby się przekonać o możliwościach zabudowy na działce (nawet jeśli dla działki już wcześniej została wydana jakaś decyzja). Koszt wystąpienia we własnym imieniu (nie jako właściciel) to niecałe 600 zł (stan na 2025 r). Natomiast czas oczekiwania na decyzję często wynosi od 3 miesięcy do nawet 8 miesięcy, warto zapytać w Urzędzie Gminy, jak to wygląda i do tego wziąć pod uwagę możliwe opóźnienie. W razie lęku, że ktoś inny nam tę działkę „zwinię sprzed nosa” można wtedy podpisać umowę rezerwacyjną z właścicielem i zakupić działkę dopiero, gdy otrzymamy decyzję o warunkach zabudowy. W bardzo wielu przypadkach decyzji o warunkach zabudowy możemy nie uzyskać, dlatego warto wcześniej zapoznać się z Planem Ogólnym. Decyzja o warunkach zabudowy jest bardziej precyzyjnym dokumentem niż MPZP, dlatego zakup działki z WZ musi być jeszcze bardziej przemyślany.
Kategoria gruntu- Istnieje spora różnica między gruntem RIIIA i RIV, a także między Ls i Lz, a wyłączenie gruntu z produkcji rolnej/leśnej może być czasochłonne i kosztochłonne, a czasem niemożliwe (np. gdy nie ma MPZP lub WZ). Niestety bardzo trudno znaleźć działki nierolne klasy B, nawet w miastach. Natomiast też w przypadku mineralnych gruntów klas IV-VI ich „odrolnienie” jest bezproblemowe i darmowe. Natomiast w przypadku gruntów rolnych organicznych (czyli takich gdzie występują żyjątka- torfów, namułów itp.), czy gruntów klas wyższych I-III, 500 m2 działki pod budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego można wyłączyć za darmo, natomiast koszt każdego kolejnego metra może się wahać od 30 zł do nawet 90 zł. Koszty związane z uzyskaniem obowiązkowego wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej dzielą się na jednorazową opłatę (50% kosztów) i opłaty roczne przez 10 lat (pozostałe 50% kosztów). Od opłaty jednorazowej można uzyskać sporą ulgę, zależnie od wartości m2 danej działki.
Infrastruktura techniczna na działce projektowej i w drodze- czy jest możliwość przyłączyć się do kanalizacji sanitarnej/wodociągów/instalacji gazowej/elektrycznej, czy trzeba będzie przewidzieć budowę studni/szamba/przydomowej oczyszczalni. Nie wystarczy natomiast samo zweryfikowanie, czy w drodze znajdują się dane sieci, należy uzyskać od gestorów sieci konkretne zgody. Super, jeśli dotychczasowy właściciel je ma, ale jeśli nie, należy o nie wystąpić. Nie zawsze sieć w drodze oznacza możliwość przyłączenia się. Nie zawsze ta sieć czy droga jest własnością miasta. Ważną uwagą jest, że takie zgody są potrzebne do wystąpienia o WZ, dlatego te informacje możemy znaleźć też w tym dokumencie, natomiast nadal należy zweryfikować ich aktualność.
Zabudowa i infrastruktura na działkach sąsiednich- czyli elementy oddziałujące na działkę projektową, pod kątem np. przesłaniania, warunków przeciwpożarowych, lokalizowania ewentualnych urządzeń na działce projektowej. Problem może się pojawić, jeśli budynki sąsiadujące znajdują się blisko granic. W najbliższym otoczeniu może znajdować się napowietrzna linia zasilająca średniego albo wysokiego napięcia, od której też trzeba się odsunąć z projektowaną zabudową. Jeśli w pobliżu są budynki o funkcji innej niż mieszkalna jednorodzinna, wtedy należy sprawdzić jakie odległości należy od nich trzymać. Tak samo jeśli chodzi o cmentarze, których pole oddziaływania może wynosić 100-150 m. A nawet takie elementy jak szambo czy przydomowa oczyszczalnia na działce sąsiada może sprawić, że nie będzie możliwości wybudować studni. Naprawdę warto przyjrzeć się infrastrukturze w okolicy na mapach internetowych typu geoportal czy emapa (z podrysowanym uzbrojeniem terenu), a także na żywo zweryfikować, czy widzimy jakieś słupy elektryczne, szopy w granicy działki, duże budynki. Sprawdźmy też, czy w różnych porach dnia i nocy na działce występują jakieś zanieczyszczenia (pylenie), hałasy, nieprzyjemne zapachy, jak pada cień na działkę. Ważne jest też, żeby nie ulegać argumentom, że skoro sąsiad ma/mógł, to my też będziemy mogli, bo tak absolutnie może nie być.
Droga- każda inwestycja musi mieć dostęp do drogi, ale nie jest to tak jasne jak mogłoby się wydawać. Bo nie każda droga spełnia warunki techniczne- chociażby dotyczące min. szerokości dojścia i dojazdu do budynku, która powinna wynosić min. 4,5 m. Nawet utwardzona jezdnia miejska może ich nie spełniać, a to wróży problemy i nawet konieczność uzyskiwania odstępstwa od przepisów. Ponadto kto chciałby ryzykować, że do działki nie dojedzie koparka albo straż pożarna, bo po prostu się nie zmieści. Warto też zweryfikować, stan prawny drogi przy danej działce. Czy jest to własność miasta, czy może własność prywatna? Czy przy zakupie działki nabywamy udziały w drodze jako współwłaściciele, czy otrzymujemy służebność przejazdu i przeprowadzenia mediów? Czy w przypadku działki narożnej ma ona dostęp do wszystkich dróg? Jeśli dana droga jest w zarządzie dróg, to czy jest gminna, czy powiatowa (wojewódzką i krajową najprościej rozpoznać gołym okiem)? Oczywiście notariusz powinien dopilnować sprawdzenia takich informacji na etapie spisywania aktu notarialnego, natomiast nawet prawnicy mogą popełnić błąd i zdarza się, że kupujący nie jest świadomy, że nabywa nieruchomość bez dostępu do drogi.
Strony świata i widoki- jest to często pomijany element dla laika, a dla architekta najbardziej podstawowa wytyczna, nie tylko ze względów wizualnych czy estetycznych, ale również ekonomicznych i energooszczędnych. Tak jak zwracamy uwagę na dostęp do wody, tak samo ważnym wskaźnikiem jest dostęp do słońca. Słońca, które daje światło i ciepło, bez których nie da się żyć. Projektując dom należy otwierać się z przeszkleniami na stronę południową (najlepiej pd.-wsch. Sypialnie, pd.-zach. salon). Pokoje od strony północnej będą zawsze w cieniu i będą zimne. To w sposób bezpośredni przekłada się na rachunki za ogrzewanie czy ma wpływ na zdrowie (zwłaszcza psychiczne) mieszkańców. Myślę, że większość osób nie wyobraża sobie domu bez okien, a co z takimi przeszkleniami, które nie dają nam słońca, albo przez które można zobaczyć tylko ścianę innego budynku. Widoki są również bardzo ważne, sytuacja idealna to widok na lasy, pola, rzeki i góry, które jeszcze są od strony południowej działki. W innych przypadkach będzie trzeba szukać optimum między widokiem na ogród a dostępem do światła w domu.
Ukształtowanie terenu- wpływa ono na spływ wód opadowych, rzędną posadowienia punktu 0 budynku, ilość stopni zewnętrznych i koszty prac ziemnych, a nawet na kształtowanie kondygnacji podziemnych/pół-podziemnych. Działki na skarpach mogą być fantastyczne pod względem widoku, czy możliwości zaprojektowania bardzo ciekawych budynków. Natomiast mogą też być problematyczne i wymagać niestandardowych rozwiązań, co bywa kosztowne.
Obszary chronione i inne- czyli czy na działce nie obowiązują przepisy odrębne wynikające z położenia działki. Tutaj też problematyczna może być bliskość lasu, rzeki, jeziora. Podstawowe zagrożenia to mogą być:
-obszary osuwiskowe
-tereny szkód górniczych
-tereny chronione ze względu na środowisko- np. obszaru Natura 2000, parków narodowych, ich otulin, czy innych rezerwatów przyrody,
-obszary ochrony konserwatorskiej/archeologicznej,
-tereny zagrożone powodzią.
Warto te elementy zweryfikować w miejscowych przepisach- MPZP, WZ, planach ogólnych, czy nawet studium ukształtowania terenu (jeśli nie ma planów ogólnych), a także w mapach internetowych SOPO, terenów zagrożonych powodzią itd.
Typ gruntu i głębokość wód głębinowych- coraz częściej świadomi kupujący decydują się na udanie się do geotechnika i przeprowadzenie badań gruntowych. Jest to bardzo dobra praktyka, koszt początkowy (1000-2000 zł) jest znikomy w stosunku do możliwości zaoszczędzenia setek tysięcy złoty w przyszłości. Opinia geotechniczna pozwala ocenić, jakie fundamenty będą potrzebne i później zaprojektować je optymalnie, może też ustrzec kupującego przed działkami, na których nie opłaca się budować domu. Warunki gruntowe zawierają informację o chłonności gruntu i głębokości wód gruntowych, co też ma duży wpływ na projekt, czy sposób zagospodarowania wód opadowych, albo odprowadzania ścieków (np. przy przydomowej oczyszczalni).
W opinii geotechnicznej można znaleźć informacje o niekorzystnych warunkach wodno-gruntowych np.:
a. grunty spoiste o współczynniku plastyczności IL>0,3
b. Grunty niespoiste o współczynniku zagęszczenia ID<0,5
c. Grunty o niskiej nośności tj. nasyp niekontrolowany/niebudowlany, torf, namuły, grunty ze związkami organicznymi,
d. Grunty pęczniejące i zapadowe (np. iły, piaski podsiąkłe),
e. Występowanie wód gruntowych na głębokości < 1m pod poziomem terenu.
Granice działki- bez wiedzy Geodety czasem trudno jest ustrzec się przed zakupem działki z nieustalonymi prawnie granicami. To się w głowie nie mieści, że można kupić działkę, której granice są niewiadome, kiedy została wydana mapa zasadnicza, wypis z rejestru gruntów, WZ, akt notarialny i wypis z księgi wieczystej, wszystko z konkretnie określonym metrażem, nawet do 1 m2. A jednak zdarza się. Niewiele osób wie, że obowiązkiem właściciela działki, czyli sprzedającego jest wskazanie kamieni granicznych na działce, a przypadku ich braku- odnowienie lub ustalenie prawne granic. Dlatego warto jest nie tylko o to pytać, ale poprosić o konkretne dokumenty lub wizytę na działce i wskazanie palcem kamieni, gdyż po zakupie działki ten obowiązek przechodzi na nowego właściciela. A może to być procedura nieprzyjemna, długa, kosztowna i czasem koniec końców te granice wypadają w innych miejscach niż w ewidencji gruntów, a metraż działki może ulec zmianie.
Księga wieczysta– warto zapoznać się z wypisem z księgi wieczystej, zanim dowiemy się o jej stanie w momencie podpisywania aktu notarialnego. Posiadając numer księgi, można ją sprawdzić za pomocą internetowej strony https://ekw.ms.gov.pl. Znajdziemy tam informacje o tym, kto i ilu jest właścicieli, czy działka posiada jakieś służebności, oraz czy ciążą na niej długi.
Jeśli nie chcecie kupować kota w worku, a te wszystkie kwestie wydają się bardzo skomplikowane- zapraszam do kontaktu, prowadzę konsultacje możliwości projektowych na danej działce i analizę miejscowych przepisów.
Jeśli zakupiliście już działkę z trudną sytuacją- nic straconego, to tylko nowe, ciekawe wyzwanie, czyli możliwość zaprojektowania bardzo wyjątkowego domu. Oczywiście wtedy też zapraszam do kontaktu- mam sporę doświadczenie w projektowaniu na „trudnych działkach”.
